Handelshuur en de corona-pandemie: onduidelijkheid heerst

1. Op 15 maart 2020 gebeurt het ondenkbare: een eerste lockdown. Alle niet-essentiële winkels moeten op instructie van de overheid hun deuren sluiten om de gezondheidscrisis te bedwingen. De overheid spreekt zich daarbij niet uit over de gevolgen van deze sluiting op de lopende handelshuurovereenkomsten.

In oktober 2020 breekt de tweede lockdown aan. Handelszaken moeten alweer verplicht sluiten. Opnieuw geen regelgeving van de overheid. Is de verplichte sluiting een reden om de huur niet te betalen?

Van bij de start van de corona-pandemie is gebleken dat het Belgisch huurrecht niet op deze crisis is voorzien. Adequate of specifieke regelgeving ontbreekt of schiet tekort. Ondertussen hebben diverse rechtbanken al gelegenheid gehad om zich over de kwestie te buigen. Er is helaas geen eensgezindheid.

2. De vrederechter te Antwerpen (2de kanton) oordeelde in zijn vonnis d.d. 17 september 2020 dat de verhuurder door de verplichte sluiting van overheidswege aan de huurder niet het rustige genot heeft kunnen verlenen van de gehuurde lokalen conform de bestemming. De vrederechter beschouwt dit als een vorm van tijdelijke overmacht in hoofde van verhuurder: aangezien de verhuurder door overmacht zijn verplichting tot het verschaffen van het rustig genot van de gehuurde lokalen niet is kunnen nakomen, moet de huurder de tegenprestatie van dit rustige genot, nl. de betaling van de huurgelden tijdens de betrokken periode, ook niet leveren.

Dit ligt in de lijn van een eerdere uitspraak van deze vrederechter, op 13 juli 2020, waarbij eveneens beslist werd dat de huurder tijdens de verplichte sluiting van de onderneming, geen huurgelden verschuldigd is. Voor de periode nà de lockdown, wanneer de winkel weliswaar opnieuw geopend kon worden maar daarbij nog steeds beperkingen kreeg opgelegd van overheidswege, achtte de vrederechter het billijk om de handelshuur te matigen en vast te leggen op 50% van de oorspronkelijke handelshuurprijs.

Ook de vrederechter te Brugge lijkt deze redenering te volgen. Hij herleidt de handelshuurprijs voor de periode nà de lockdown zelfs naar 25% van de oorspronkelijke handelshuurprijs.

De vrederechter te Houthalen-Helchteren daarentegen was in zijn vonnis d.d. 28 juli 2020 een andere mening toegedaan. Volgens hem behoudt de verhuurder ook tijdens de periode van verplichte sluiting het rustig huurgenot. Overmacht word niet aanvaard, en de huurder moest de volledige huurprijs betalen.

Ook de vrederechters van Sint-Pieters-Woluwe, Gent (1ste kanton) en Antwerpen (3de kanton), besluiten dat overmacht hier niet kan worden ingeroepen.

3. Aangezien overmacht niet zonder meer wordt aanvaard om uitstel, kwijtschelding of vermindering van huur te bekomen, steunen huurders hun verzoek ook op andere gronden, waaronder het misbruik van recht.

De vrederechter te Elsene sprak zich bij vonnis d.d. 29 oktober 2020 uit over de vraag of de verhuurder misbruik maakte van zijn recht om betaling van de huur op te eisen tijdens de lockdown. Hoewel principieel niet uitgesloten, oordeelde de vrederechter dat er in casu geen sprake was van misbruik door de verhuurder.

De vrederechter te Brussel kwam tot een ander besluit in zijn vonnis d.d. 19 november 2020, nl. dat de verhuurder die de tenuitvoerlegging van een overeenkomst blijft opleggen waarvan de economie drastisch wordt verstoord door de gezondheidscrisis, zich wel schuldig maakt aan rechtsmisbruik. Toepassing van de leer van rechtsmisbruik leidt niet tot een wijziging van de inhoud van een contractueel recht, maar tot de matiging van de uitoefening ervan.

4. Huurders beriepen zich eveneens op de matigingsbevoegdheid van de rechter conform artikel 1244 Burgerlijk Wetboek.

Dit artikel geeft de rechter de mogelijkheid om in zeer uitzonderlijke omstandigheden de billijkheid te gebruiken om de eis tot betaling in een bepaald concreet geval te corrigeren.

De huurder die te goeder trouw is, zal op grond van de matigingsbevoegdheid veelal een betalingsuitstel worden toegestaan.

De vrederechter te Bree oordeelde in zijn vonnis d.d. 16 juli 2020 dat de corona pandemie zo’n uitzonderlijke situatie is, waardoor de rechter toepassing kan maken van zijn matigingsbevoegdheid. Wel dient de huurder deze rechtsgrond zélf op te werpen, opdat de rechter hiermee rekening kan houden.

Voor de vrederechter te Etterbeek werd deze matigingsbevoegdheid op 30 oktober 2020 wel opgeworpen, en de vrederechter besloot dat ingevolge de corona-pandemie, de huurprijs tijdens de periode van heropening mits beperkende maatregelen, minstens moet worden aangepast.

5. Verschillende huurders riepen ook de imprevisieleer in.

De imprevisieleer houdt in dat aan de rechter de bevoegdheid wordt verleend om de overeenkomst te ontbinden of aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden indien zich na de contractsluiting abnormale en redelijkerwijze onvoorzienbare omstandigheden voordoen die niet aan de fout van één van de partijen toe te rekenen zijn. De nakoming van de verbintenis moet niet onmogelijk zijn geworden, maar wel in aanzienlijke mate verzwaard of bemoeilijkt worden, waardoor het contractuele evenwicht ernstig wordt verstoord.

In de regel wijzen rechtbanken de imprevisieleer af, omdat deze nog geen wettelijke grondslag heeft. Het toekomstige artikel 5:77 van het Nieuw Burgerlijk wetboek, zal daar echter verandering in brengen. Tot op heden geeft artikel 1134 BW voorrang aan de bindende kracht van de overeenkomst.

De vrederechter te Hoei lijkt alleszins reeds ruimte te laten voor deze imprevisieleer door te oordelen dat de kwijtschelding van huurgelden moet bekeken worden in het licht  van de onevenwichtigheid die zou bestaan tussen het voordeel voor de verhuurder om de huur te ontvangen en het nadeel voor de huurder om deze te betalen. (Vred. Hoei (1ste kanton) 19 oktober 2020)

6. Er heerst duidelijk geen eensgezindheid in de rechtspraak over het lot van de handelshuurgelden in tijden van corona en lockdown. Het verwondert ook niet dat rechters zich in deze uitzonderlijke omstandigheden laten leiden door de billijkheid en ook aandacht hebben voor de economische gevolgen van hun beslissing. De rechtszekerheid is daarmee echter niet gediend.